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    开发商去三四线抢地?其实是制造新一轮库存,跟进买房你就惨了!

    2017-06-09 16:07:52    浏览:1    回复:0    点赞:0

    最近一连串的消息都是关于商品房市场不好的消息,但部分三四线城市的实际情况可能跟我们感受的有差距。苏南、苏北、华南等地的三线城市都出现了开发商大规模买地的情况。

    这是没错的,地的确卖出去了,而且卖的还相当不错。

    嘉兴、漳州、常州等城市,它们是今年以来比较活跃的城市。但是你会发现,这些所谓的三四线城市“血统并不纯正”,它们可以归结为“都市圈三四线城市”,主要都围绕着核心城市。这些城市的特点是,与都市圈核心城市休戚相关,核心城市好,它们就好,核心城市差,它们率先差。长远来看,一旦解决了交通问题,它们与核心城市的关系将更加密切,享受到更多利好,这种类型的三四线城市,的确可以长期看好。

    但如果我们仅将目光盯在这些城市的话,那么问题就不大妙了。有一些城市是与核心城市距离较远的,但是这段时间以来土地市场也比较热。这类城市典型的有盐城、阜阳、沧州、徐州等地。

    这些城市为什么会比较热呢?因为这些城市商品房成交量出现了放量增长,打破了当地商品房市场的平衡状态。主要来自于两类需求的释放,一类是大城市回去买房的人,去年一二线楼市的增长让他们感到买房无望,转而回乡置业,另一类是非本地需求,也就是外地资金的进入。

    需求的释放打破了当地的平衡,本来房子是够卖的,而且还有点库存,但是现在房子完全卖空了,开发商需要迅速补货进场。于是出现了开发商大举进入三四线城市买地的情形。

    开发商去三四线抢地?其实是制造新一轮库存,跟进买房你就惨了!

    但此时买地,或许已经晚了

    上面所列的这些三四线城市,实际上都没有什么库存问题。以盐城为例,这个城市城区的商品房几乎可以达到一对一的状态,也就是说,市场上一套房子对应了一位购房者。你可以认为这是理想的供需平衡状态。但实际上这种平衡是非常不稳定的。因为供需始终是有错位的。

    我举个抽象点的例子,假设一个城市只有一个开发商,他在偏郊区的地方开发了一个项目,总共100套房子,而当地也恰好只有100个购房者,理想状态是100套房全部卖掉,100个购房者都满心欢喜地买到了自己的房子,谁也不用抢。

    可事实真的如此吗?当然不是。上面的例子忽略了最关键的一点,那就是购房者的需求是千变万化的,我们能确保100个购房者都很满意自己所买到的房子吗?很显然不是,有的人有实力希望买更好的,但市场上没有这种房子,这就叫供需错配。100套房子对应100个购房者,大概只有40位购房者算是买到满意的房子,剩下的购房者虽然买到了房子,但是要么不满意,要只是凑合。

    那么如何解决这种供需错配呢,答案是给购房者更多的选择,更多的选择要求开发商盖更多的房子,也就是说当市场上有100位购房者的时候,开发商需要准备120套甚至150套房子来共购房者挑选,这样才能让所有的购房者满意的房子。

    所以在任何时候,市场上是必须要有房子是处于待售状态的,这叫合理库存。就好比商场卖东西一样,东西卖完了不补充,货架上是空的,你会怎么想?货架上要一直摆满了商品才让顾客觉得舒服,否则就要担心这个商场是不是经营不下去了。

    开发商去三四线抢地?其实是制造新一轮库存,跟进买房你就惨了!

    当前部分三四线城市土地市场的火爆,跟上述例子十分相像。实际上是当地没有把握好提前量,让合理库存被消化掉了。这样做可以理解,上一轮堆积了太多房子,不敢再卖地了。但他们却犯了过犹不及的错误,房子都卖完了,那些买不到房子的人肯定害怕啊,也着急上赶着要买房,结果就是房J又上来了。这可不是什么好事,因为这意味着买房不仅要花自己的钱,还有可能要花父母的钱。结果就是需求被透支。

    地方被吓怕了,非得等到房子卖光了才补充地,不知合理库存在稳定房价上的重要性。所以,现在大卖并不是什么好事,它反而预示着后市的乏力,房子盖了卖不出去,形成新一轮的库存,而且是成本更高的库存,因为现在的地比之前的更贵。

    此外,从购房者的角度来看,这些城市并不存在明显的增量,整体需求是比较稳定的,现在这些人都买了房,新的需求培育也需要时间吧?开发在这些城市大规模买地,也只会徒增库存。

    需要指出的是,本轮三四线需求的增加还有人为的因素,比如拆旧和货币化安置,这些人房子没了也买不到安置房,只能拿着钱去市场上买商品房,这也是需求短期显著增加的原因之一。但拆旧不会一直大搞,这波搞完了,下一波就没了。未来为不存在的需求所准备的房子只能摆在货架上,无人问津。

    这张图就反映了部分三四线城市商品房购房需求是处于持续萎缩的状态的:

    开发商去三四线抢地?其实是制造新一轮库存,跟进买房你就惨了!

    所以,不要看什么开发商在三四线买了多少地,多花了多少钱,要认准各类城市的定位,以及它的供需潜力。

    围绕着核心城市的这些三四线城市,有先天的地段优势,会有波动,但长期来看,还不错,一旦打通了区域交通循环系统,还会更好地享受到核心城市的红利。

    没有围绕着核心城市的这些三四线城市,就很危险了。它们即使现在卖得很好,但没有足够的新鲜人口进入,当地缓慢释放的购房需求一股脑被割了韭菜。接下来随着开发商的大举买地,形成新一轮库存的概率很大。

    至于那些一直没什么动静的城市,现在还需要发奖金房子才能卖得出去,也没有开发商去买地,其实早已经趴窝了。


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